Een huurcontract opstellen betekent sinds 1 juli 2023 altijd: schriftelijk vastleggen, de borg mag maximaal twee maanden kale huur bedragen, en bij een nieuw contract moet een puntentelling als bijlage worden toegevoegd. Krijgt u een contract aangeboden? Vraag dan altijd het volledige document met alle bijlagen op. Gebruik voor de basis een model van VEH of Woonbond en laat twijfelgevallen juridisch checken voordat u tekent.
Kort samengevat:
- De borg mag sinds juli 2023 niet meer dan twee maanden kale huur bedragen en bij elk nieuw contract moet een puntentelling worden toegevoegd.
- Een compleet huurcontract moet veertien verplichte onderdelen bevatten, zoals contactgegevens, woningomschrijving en bijlagen, anders loopt u risico op bewijsproblemen bij geschillen.
- Ongeldige clausules zoals een verbod op inschrijving of een hogere borg dan toegestaan worden automatisch nietig, en u moet dit schriftelijk bij de verhuurder aangeven.
- Voor het opstellen van een huurcontract kunt u het beste een model van VEH of Woonbond gebruiken en juridische controle overwegen bij twijfel.
- Bij geschillen over puntentelling, borg of contractvoorwaarden is professionele hulp via juridische hulp of online dossiers verstandig.
Inhoudsopgave
- Checklist: wat er minimaal in een huurcontract moet staan
- Welke soorten huurcontracten bestaan er in Nederland?
- Welke clausules zijn ongeldig en wat doet u dan?
- Hoe stelt u zelf een huurcontract op?
- Welke bijlagen en bewijsdocumenten heeft u nodig?
- Wanneer schakelt u juridische hulp in?
- Wat de meeste gidsen over huurcontracten missen
- Hulp nodig bij uw huurcontract?
- Bronnen
- Veelgestelde vragen
Checklist: wat er minimaal in een huurcontract moet staan
Een compleet huurcontract bevat veertien onderdelen. Ontbreekt er een, dan loopt u risico op geschillen die achteraf lastig te bewijzen zijn. De Rijksoverheid noemt deze punten als kern van een geldig contract:
- Volledige naam, adres en contactgegevens van beide partijen, en bij een beheerder diens exacte bevoegdheid.
- Een gedetailleerde omschrijving van de woning of ruimte, inclusief inventaris.
- Een duidelijke splitsing tussen kale huur, servicekosten en nutsvoorzieningen.
- Het borgbedrag met betaalwijze, voorwaarden voor inhouding en de termijn waarbinnen u het terugkrijgt.
- Ingangsdatum, looptijd en de exacte opzegbepalingen.
- Bij een tijdelijk contract: de wettelijke grondslag waarop de tijdelijkheid rust.
- Een indexatieclausule, maar alleen als die expliciet en correct is geformuleerd.
- Afspraken over onderhoud en wie waarvoor verantwoordelijk is.
- Verplichte bijlagen: puntentelling, inventarislijst, servicekostenspecificatie en energielabel.
- Handtekeningen met datum van beide partijen.
Een digitale ondertekening met audittrail is net zo geldig als een handtekening op papier, zolang duidelijk vastligt wie wanneer heeft getekend. Mist een van deze onderdelen, vraag dan schriftelijk om aanvulling voordat u uw handtekening zet.
Welke soorten huurcontracten bestaan er in Nederland?
Sinds juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd de standaard voor woonruimte. Tijdelijke huurcontracten zijn nu beperkt tot enkele wettelijke uitzonderingen, zoals de diplomatenclausule of verhuur van woningen die op de nominatie staan voor sloop of renovatie. Wilt u toch tijdelijk verhuren, controleer dan of uw situatie onder een van die uitzonderingen valt.
Daarnaast bestaan er drie hoofdvormen die elk andere afspraken vragen:
- Zelfstandige woonruimte: een compleet appartement of huis met eigen voordeur, keuken en badkamer.
- Kamerverhuur of onzelfstandige woonruimte: hier moeten extra afspraken over gedeelde ruimten zoals keuken, badkamer en gemeenschappelijke gangen in het contract staan.
- Bedrijfsruimte: zakelijke verhuur volgt andere wetsartikelen dan woonruimte en gebruikt meestal een ROZ-model als basis.
Het type ruimte bepaalt dus niet alleen de inhoud van het contract, maar ook welke rechtsbescherming een huurder krijgt.
Welke clausules zijn ongeldig en wat doet u dan?
Sommige bepalingen die verhuurders in een contract zetten, houden juridisch simpelweg geen stand. Denk aan een verbod op inschrijving bij de gemeente, een borg van meer dan twee maanden kale huur, onredelijk hoge boetebedingen of regels die bepaalde groepen huurders uitsluiten. Zulke clausules zijn van rechtswege nietig: ze vervallen automatisch, terwijl de rest van het contract gewoon geldig blijft.
Kom u zo’n clausule tegen, volg dan deze stappen:
- Markeer de clausule en vraag de verhuurder schriftelijk om aanpassing of verwijdering.
- Bewaar alle correspondentie, ook als de verhuurder de clausule alsnog probeert toe te passen.
- Schakel juridische hulp in zodra de verhuurder blijft weigeren of de clausule al is toegepast, bijvoorbeeld bij een te hoge borginhouding.
Pro-tip: Een nietige clausule betekent niet dat u maar moet afwachten. Reageer altijd schriftelijk, ook als u denkt dat het “toch geen zin heeft” — die reactie is later uw bewijs.
Hoe stelt u zelf een huurcontract op?
Een huurcontract opstellen hoeft geen ingewikkelde klus te zijn, mits u de juiste volgorde aanhoudt.
- Kies het juiste model. Voor particuliere woonruimte werkt een VEH of Woonbond-model prima; voor zakelijke verhuur of via een makelaar ligt een ROZ-model meer voor de hand.
- Vul de veertien essentiële onderdelen in, van partijen en woningomschrijving tot huisregels en oplevering.
- Voeg de verplichte bijlagen toe en nummer ze: puntentelling, energielabel, inventarislijst en servicekostenspecificatie horen er allemaal bij.
- Controleer borg en betaalafspraken en bewaar betaalbewijzen en een inspectierapport als extra zekerheid.
- Twijfelt u over een clausule of de puntentelling? Overweeg dan een eenmalige juridische check voordat u tekent.
Pro-tip: Bewaar advertentiegegevens van de woning. Bij een geschil over de aanvangshuur is dat vaak het eerste bewijsstuk dat een instantie opvraagt.
Welke bijlagen en bewijsdocumenten heeft u nodig?
Een goed huurcontract staat nooit alleen. De puntentelling laat zien hoe de maximale huurprijs is opgebouwd volgens het woningwaarderingsstelsel en moet bij elk nieuw contract worden meegeleverd. Controleer of alle kenmerken van de woning kloppen: oppervlakte, voorzieningen en het energielabel.
- Een inventarislijst en opleveringsrapport met foto’s en handtekeningen van beide partijen.
- Een specificatie en jaarafrekening van de servicekosten, zodat u weet waarvoor u betaalt.
- Digitale kopieën van e-mailcorrespondentie en betalingsbewijzen, apart bewaard van het contract zelf.
Dat laatste punt lijkt overbodig tot het moment dat u het nodig heeft: bij een borggeschil is een goed gedocumenteerd opleveringsrapport vaak het verschil tussen snel uw geld terugkrijgen of maanden discussiëren.
Wanneer schakelt u juridische hulp in?
Sommige situaties vraagt u niet zomaar aan uzelf op te lossen. Discussie over de puntentelling, een verhuurder die de borg niet teruggeeft, een clausule die u niet vertrouwt, of een verhuurder die weigert een fout in het contract aan te passen: dat zijn allemaal momenten waarop professionele hulp de moeite waard is.
Legalec biedt hierin twee routes. Voor een eenmalige situatie, zoals het laten opstellen of controleren van één huurcontract, kunt u kiezen voor documentopstelling of een losse juridische check. Verhuurt u structureel meerdere woningen, of verwacht u vaker vragen over huurrecht, dan past een abonnement met een vaste jurist en online dossier beter. Start in alle gevallen schriftelijk: dat is niet alleen wettelijk verplicht, het is ook uw eerste bewijs als het misgaat.
Wat de meeste gidsen over huurcontracten missen
De meeste adviezen over een huurcontract opstellen blijven steken bij “gebruik een modelcontract en u zit goed”. Dat is te kort door de bocht. Een model is een startpunt, geen garantie. De puntentelling die sinds 2025 verplicht is, wordt in de praktijk vaak vergeten of slordig ingevuld, terwijl die bijlage precies bepaalt of de huurprijs die u afspreekt wettelijk toegestaan is.
Wat mij opvalt: verhuurders onderschatten hoe snel een nietige clausule hun eigen positie verzwakt. Een te hoge borg of een verbod op inschrijving lijkt onschuldig, tot een huurder het aanvecht en de verhuurder met een geschil blijft zitten dat met een goed contract nooit had bestaan. Andersom geldt hetzelfde voor huurders die een duidelijk gebrekkig contract tekenen omdat ze denken dat “het toch standaard is”.
De praktische winst zit dus niet in het vinden van een model, maar in het controleren ervan tegen de actuele regels. Dat kost een half uur extra, en bespaart u maanden gedoe.
— Juridische redactie Legalec
Hulp nodig bij uw huurcontract?
Twijfelt u of uw huurcontract alle verplichte onderdelen bevat, of loopt u vast op een clausule die niet klopt? Er wordt gewerkt met een vaste juridische partner waarbij u toegang heeft tot een jurist en een online portaal waarin u uw dossier terugvindt.
Voor een eenmalige situatie, zoals het laten opstellen of checken van één huurcontract, vraagt u documentopstelling aan tegen een vast bedrag. Heeft u vaker met huurrecht te maken, als particuliere verhuurder met meerdere panden of als huurder die structureel tegen vragen aanloopt, dan past rechtsbijstand bij huurrecht via een abonnement beter: één vast bedrag per maand, zonder verrassingen achteraf. Bekijk wat rechtsbijstand precies inhoudt en vraag vandaag nog een check aan voordat u uw huurcontract ondertekent.
Bronnen
Wilt u zelf verder zoeken of een model downloaden? De Rijksoverheid legt de wettelijke basisregels uit over borg, schriftelijkheid en puntentelling. Voor een modelcontract kunt u terecht bij VEH en Woonbond, en voor zakelijke of makelaarscontracten bij het ROZ-model woonruimte. Loopt u vast op een geschil, dan bieden Het Juridisch Loket en de Huurcommissie kosteloos advies en geschilbeslechting rond huurprijzen en servicekosten.
Dit artikel bevat algemene informatie en vervangt niet het advies van een gekwalificeerde advocaat. Raadpleeg een gekwalificeerde juridische professional over uw eigen situatie voordat u op basis van deze inhoud handelt.
- Welke afspraken staan er in het huurcontract van mijn woning? | Rijksoverheid
- Hoe lees je een Nederlands huurcontract voordat je tekent? | Huurwoningen
Veelgestelde vragen
Kan ik zelf een huurcontract opstellen?
Ja, dat mag, zolang u de wettelijke onderdelen volgt: schriftelijk vastleggen, borg beperken tot twee maanden kale huur en een puntentelling toevoegen. Gebruik een VEH of ROZ-model als basis en laat het bij twijfel juridisch checken.
Welke soorten huurcontracten bestaan er?
De drie hoofdvormen zijn zelfstandige woonruimte, kamerverhuur of onzelfstandige woonruimte, en bedrijfsruimte. Elke vorm vraagt andere afspraken over gedeelde ruimten of toepasselijke wetsartikelen.
Hoe stel ik een huurcontract op?
Kies eerst het juiste model, vul de veertien essentiële onderdelen in en voeg verplichte bijlagen toe zoals de puntentelling en het energielabel. Controleer daarna borg en betaalafspraken voordat u tekent.
Wat zijn de wettelijke regels voor een huurcontract?
Een huurcontract moet sinds 1 juli 2023 schriftelijk zijn, de borg mag maximaal twee maanden kale huur bedragen en sinds 1 januari 2025 moet een puntentelling als bijlage worden toegevoegd. Niet-schriftelijke contracten kunnen voor de verhuurder leiden tot boetes.
